不動産を売却する際は、買主に対して契約が不適合になった場合の責任を負わなければいけません。
今回は、契約不適合責任の概要や注意点について解説していきますので、ぜひチェックしてください。
不動産売却における契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、不動産の契約において、物件の品質や数量、種類が契約時の内容に適合しない場合に売主や請負人が買主や発注者に責任を負うことです。
責任が発生した場合は、買主や発注者は、売主や施工主に対して損害賠償請求などを求めることができます。
民法改正前は、隠れた瑕疵があった場合でしか責任を追求することができませんでした。
しかし、改正後は、隠れた瑕疵含めて契約した内容に物件が適合しなければ、責任を追求することができるようになりました。
ちなみに、民法改正によって、法律の内容だけでなく、名称も瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わっています。
不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
これから2つの違いについて詳しくご紹介します。
大きな違いは2つあります。
1つ目は、責任の対象です。
瑕疵担保責任では、買主が注意したにもかかわらず見つけることが叶わなかった隠れた瑕疵が対象でした。
しかし、従来の瑕疵担保責任では、裁判で争った際に瑕疵に買主が気づいていたかどうかが争点になり、立証が難しいケースが多く見られました。
そこで、契約内容と相違があった場合は売主が買主に責任を持つというシンプルな法律になったのです。
2つ目は、買主が行使できる権利です。
瑕疵担保責任では、契約解除と損害賠償請求しかできませんでした。
しかし、改正後は、追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求が可能になっています。
不動産売却における契約不適合責任の注意点
不動産売却をおこなう際に、契約不適合についての責任をめぐってトラブルが起きるのを防ぐための注意点が2つあるので、ご紹介します。
1つ目は、住宅の設備に関しては責任を負わないという内容を契約書に書いておくことです。
中古物件を取引する際は、何かしら設備の不具合があるのが普通であり、設備に関して契約不適合責任を負ってしまうと、取引自体スムーズにいかなくなってしまいます。
ですので、中古物件を売却する際は、設備に関して責任の対象外にする旨を忘れずに契約書に書いておきましょう。
2つ目は、契約不適合についての責任を買主に知らせる期間を設定することです。
民法の改正後の法律では、買主が知ってから1年以内に不適合の事実を売主に通知するだけで、責任の履行を行えます。
ですが、契約不適合についての責任は任意の規定なので、双方が合意すれば、自由に通知期間を設定できます。
基本的には3か月が主流となっているので、3か月を目安に通知期間を設定するようにしましょう。
