不動産を売却する場合、売主は買主に物件の状態や欠陥を告知しておくことが求められます。
しかし不動産における欠陥とは、破損や不具合などの物理的瑕疵だけではありません。
買主に心理的な影響を与える心理的瑕疵も欠陥の一種であり、売却の際には物理的瑕疵とは違った対応が必要になります。
心理的瑕疵のある不動産とはどういったものか、どんな影響が発生するのかを確認してみましょう。
不動産売却における心理的瑕疵とは何か
心理的瑕疵とはその不動産が住みづらい、買いたくないと感じさせる欠陥のことであり「しんりてきかし」と読みます。
心理的瑕疵は破損や老朽化といった物理的瑕疵とは区別され、必ずしも設備や実用性に問題があるとは限らないのが特徴です。
具体的には、かつて殺人事件や自殺がおこなわれた事故物件が心理的瑕疵のある不動産の代表例として挙げられるでしょう。
また周囲に墓地がある、反社会組織の拠点がある、悪臭や騒音がひどいといったケースも心理的瑕疵の一種です。
心理的瑕疵が不動産売却に与える影響
実用性に問題がない場合でも、心理的瑕疵のある不動産は買主から敬遠されやすくなります。
そのため多くの場合、相場より売却金額を下げることになるでしょう。
心理的瑕疵が価格へ与える影響は、発生した事件や欠陥の内容によって異なります。
事故物件の場合、自殺であれば3割程度、他殺であれば5割程度安くなるのが一般的です。
しかし心理的瑕疵は人によって受け止め方の差が大きいため、立地や不動産の状態次第ではそこまで値下げをせずに売却が可能なケースも見られます。
不動産会社とよく相談し、売り出し価格をどの程度に設定するか決めると良いでしょう。
心理的瑕疵のある不動産を売却する際の告知義務について
心理的瑕疵は不動産が持つ欠陥の一種であり、たとえ居住に支障がない場合でも買主への告知が義務付けられています。
もし心理的瑕疵の存在を伝えずに売却した場合、売主は賠償金支払いなどの責任を負わなければいけません。
国土交通省の公示しているガイドラインでは、自殺や殺人は告知義務が生じる一方、病死や老衰などの自然死では告知の必要はないと規定しています。
しかし自然死でも発見までに時間がかかったケースでは事故物件とみなされ、告知義務が生じる可能性があります。
住人が死亡した事故物件の場合、賃貸物件であれば3年程度、売買する場合は6年程度の間告知を続けることが一般的です。
告知義務が発生するかどうか、いつまで告知するべきかは事件の内容によっても異なるため、不動産会社と相談して判断すると良いでしょう。
まとめ
不動産の心理的瑕疵には事故物件など実用上問題がないもの含まれます。
しかしその場合でも告知義務が発生するため、買主には詳細を伝えなければいけません。
不動産会社とも相談し、個別に告知期間や売り出し価格を決めてみてください。
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