不動産を売却することになったら、ローン残債がどのくらいあるかが重要な問題となります。
ローン残債があっても取引が可能となる方法や、注意すべき点について解説をいたします。
不動産売却にあたって問題となるローン残債と抵当権とは
不動産を売ることを検討するにあたって、ローン残債があると抵当権が問題となります。
抵当権とは、住宅ローンを申し込む際に、金融会社がその物件に対して設定するものです。
具体的にいうと、ローンの返済が出来なくなった場合のために、不動産を担保にするものです。
抵当権は、完済をすることで抹消されます。
抵当権付きの不動産はリスクが大きいため、一般的に売却するのは難しいとされています。
ローン残債がある状態で不動産売却する方法とは
残債がある状態でも、売却をすることは可能です。
方法についてみていきましょう。
残債額を調べる
まず、どのくらい残債があるのか調べましょう。
金融機関から送付される返済予定表や、残高証明書で調べることができます。
物件の査定を受ける
不動産会社による査定を受けることで、現時点の物件の価値を知ることができます。
過去の取引事例などを参考に算出する机上査定ですと、物件を売る際の目安額が分かります。
アンダーローンかオーバーローンか計算する
現時点の残高と売却額を比較することで、アンダーローンかオーバーローンかわかります。
アンダーローンの場合は、売却をすることでローンの完済が可能となります。
売却の際に、司法書士などが立ち会い、完済も同時におこなうことが多いです。
また、引き続き同じ家に住みたいと希望する場合もあるでしょう。
その場合、売却後に今度は買い手と賃貸借契約を結ぶリースバックという方法もあります。
オーバーローンの場合には、物件を売っても住宅ローンが残ることになります。
貯金や親族の援助などが得られれば、売却額に加えることで完済が可能です。
転勤やライフスタイルの変化で、別の物件に住み替えを希望する場合には、住み替えローンの利用もできます。
しかし、ローンの返済を続けることが難しいケースもあるでしょう。
その場合、オーバーローンでも、金融機関の承諾を得れば任意売却という方法で取引ができます。
競売と比べると、通常の売却活動に近い形で取引がおこなわれます。
任意売却には、ほぼ相場に近い価格で売ることができるというメリットがあります。
まとめ
住宅ローン残債がある状態であっても、不動産を売ることは可能です。
ただし、オーバーローンかアンダーローンかによって、方法が異なります。
きちんとローン残債を把握したうえで検討しましょう。
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