中古マンションの価格に築年数は関係する？購入の注意点をご紹介
中古マンションの価格を決める要素はたくさんありますが、築年数も大きな影響を与えます。
古い物件ほど価値が低い傾向にありますが、建物自体はいつまでもつのでしょうか。
今回は、中古マンションの築年数が価格に与える影響や建物の限界、購入にあたっての注意点についてご紹介します。
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中古マンションの築年数が価格に与える影響
建物は建てた瞬間から劣化が始まり、経年とともに進んでいくため築年数が古くなるほど価格が下がります。
築20年を過ぎた物件は価格の下降がほぼ横ばいになるため、購入するなら劣化が少なく価格が下がりきったと捉えられる築20年頃が買い時です。
築20年の物件なら、きちんとメンテナンスがされていれば雨漏りや設備の故障などがない状態で購入できます。
築浅の物件はそもそも設備が新しいため、メンテナンスがされているかを判断する材料としては信憑性が低いです。
ただし、駅近など条件が良い物件の場合は築20年を過ぎても価格が下がりきっているとは限りません。
一方、条件の悪い物件の場合は古い物件でなくとも価格が下がりやすいです。
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中古マンションの築年数の限界
建物の寿命が来るまでは、築年数に関わらず中古マンションを購入できます。
建物は構造ごとに法定耐用年数が設けられており、マンションのように鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年です。
これはその建物に価値がなくなるまでの年数であり、47年経ったからといってマンションが使用できなくなるわけではありません。
丁寧で継続的なメンテナンスが施されているマンションであれば、100年間は使用できると言われています。
国土交通省の発表によれば、鉄筋コンクリート造の建物の物理的な寿命は117年程度です。
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築年数の古い中古マンションを購入する際の注意点
築年数の古いマンションは価格が安い傾向にありますが、購入時の住宅ローンに制限がつく可能性があります。
住宅ローンの返済期間は35年が限度の場合が多く、さらにマンションの場合は法定耐用年数から築年数を差し引いた期間が上限となるケースが大半です。
そのため、築年数が古い物件を購入すると返済期間が通常より短くなる可能性があります。
また、古い物件の場合は現行の耐震基準を満たしていないと住宅ローン控除が受けられない場合があるため注意が必要です。
さらに、大規模修繕の直前にマンションを購入すると、修繕積立費が高くなる場合があります。
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まとめ
築年数が古い中古マンションは価格が安くなるものの、使用できないほど劣化しているわけではありません。
きちんとメンテナンスをしていれば、比較的長い期間その建物を使用できます。
ただし、古いマンションほど住宅ローンや税制上の制限が厳しくなるため注意しましょう。
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