任意売却とは、債権者の同意を得たうえで債務が残っている不動産を売却することであり、ローンの返済が困難なケースなどで活用されます。
しかし、債務者が任意売却を望んでいたとしても、債権者が必ずそれに同意してくれるとは限りません。
今回は、そういったケースで役に立つ抵当権消滅請求について、その概要と実行する際に押さえておきたいポイントを解説します。
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任意売却前に確認！抵当権消滅請求とは？
抵当権消滅請求とは 、不動産の所有権を取得した第三者（第三取得者）が、抵当権を持つ者に対して、抵当権を消滅させるように請求できる制度のことです。
一般的に抵当権消滅請求は、登記簿に記載がある抵当権者すべてに書面を送り、一定の金額を支払う代わりに、抵当権を消滅させるように求める方法でおこなわれます。
請求が可能なのはあくまで第三取得者のみであり、不動産を以前所有していた主たる債務者、および保証人は請求できません。
なお、第三取得者の取得原因は有償無償を問わず、売買だけでなく贈与や財産分与で取得した場合も、抵当権消滅請求が可能です。
一方、相続によって取得した場合は、不動産だけでなく抵当権設定者の地位も受け継いでいるとみなされるので、抵当権消滅請求ができません。
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抵当権消滅請求と代価弁済は何が違う？
代価弁済とは、不動産の所有権（地上権）を買い受けた第三取得者が、抵当権者の求めに応じて一定の金額を支払うことにより、抵当権が消滅する制度です。
抵当権消滅請求および代価弁済は、どちらも抵当権を消滅させる制度ですが、大きな違いとして主導権を握る人物が異なります。
抵当権消滅請求は、先述のとおり第三取得者が主導権を持ち、債権者に対して抵当権の消滅を求める制度です。
一方、代価弁済では抵当権者が発端となってアクションを起こしますが、請求を受けた第三取得者はその求めに応じる必要はありません。
また、代価弁済の対象となる第三取得者は売買によって取得した買受人のみ、地上権の取得者や保証人も代価弁済が可能であるといった点が異なります。
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任意売却時に抵当権消滅請求をする際のポイント
抵当権消滅請求を利用すれば、すべての債権者から同意が得られていない物件に関しても、実質的に任意売却が可能です。
ただし、抵当権消滅請求が可能なのはあくまで第三取得者であり、債務者本人ではありません。
これは、現在借金をしている債務者によって抵当権が抹消された場合、債権者の担保がなくなり不利益を被るためです。
また、抵当権消滅請求をおこなう時期も重要なポイントです。
債権者が競売手続きを進めて、物件が差し押さえられてしまうと、請求はできません。
なお、抵当権の消滅を求める書面を債権者が受け取ってから、2か月以内に競売が開始されなかった場合は、みなし承諾として扱われ抵当権の消滅が可能です。
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まとめ
抵当権消滅請求とは、売買や譲渡によって不動産を取得した第三者が、抵当権の消滅を請求できる制度のことです。
主に、債権者側の理由で任意売却が困難なケースなどで効果を発揮します。
抵当権を消滅させるためには、差し押さえまでに請求をしなければいけないので、なるべく早い段階から専門家に相談して準備を進めると良いでしょう。
彦根市の不動産のことなら創業30年以上の実績があるシバタ不動産がサポートいたします。
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シバタ不動産 メディア担当
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